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    タグ:大東建託

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    1: 海江田三郎 ★ 2015/05/18(月) 12:02:01.77 ID:???.net
    http://biz-journal.jp/2015/05/post_9969.html
    ●「30年間一括借り上げ契約」のあくどい手口
     本連載の前回記事で、有名不動産業者も手を染める、詐欺的な物件囲い込みの実態を紹介しましたが、
    タチの悪さでその上を行くといえるのが、遊休地に新築のアパートやマンションを無理にでも建てさせようと画策する不動産業者やハウスメーカーです。
    30年間一括借り上げの長期契約(サブリース)で家賃保証をした上、
    「入居者募集から入居者のクレーム処理、メンテナンス対応まですべてウチでやりますから、安心して長期ローンを組み、アパートやマンションを建てましょう」
    と地主向けに呼びかける広告をよく見かけます。中には「自己資金が少なくても、土地がなくても、ローンでアパート経営ができる」と呼びかける業者まであります。
     
     賃貸住宅においては空き家率が23%にまで上り、ほぼ4軒に1軒が空き家というのが現状です。
    これから投資用アパートローンなどで長期の借り入れを行って新築賃貸住宅を建てることには、多大なリスクが存在するわけです。
     
     にもかかわらず細かい文字で書かれた契約書をよく読まずに、営業マンに言われるままに「30年借り上げ契約で安心」とばかりに、
    多額のローンを組んで新築アパートやマンションを建ててしまう安易な人が後を絶ちません。その結果、家主が業者を訴える「サブリース訴訟」は年々増えているのです。

    ●安普請のアパートを建築して高く売る
     こうした業者は、アパートやマンションの建築費で儲けることが主眼です。家主からのサブリースで儲ける収益のほうは、
    前述の通りの空き家状況ゆえに期待できないからです。当初から周辺の相場家賃の80~90%前後の家賃設定でサブリース契約をうたっていますが、
    実際には保証家賃が50%前後以下になるように「免責期間」が設けられ、「2年ごとの賃料改訂」で家賃がほぼ確実に値下げされる契約です。
    もちろん、礼金・更新料といった付随金も業者が収受します。
     おまけに業者は恣意的にいつでも「解約申し入れ」をして、一定期間後に解約にもっていける契約をしているのがふつうなのです。
    物件完成後、3カ月間は入居者がいても家主に家賃が入らない「免責期間」や、入退去時にも2カ月間の「免責期間」が設けられ、
    さらに2年ごとに保証家賃は下げられるのですから、毎月のローン支払いに追われる家主にとっては危険極まりない契約です。
    しかも設備補修も業者が行うことが大前提ですから、家主が他の安い業者を使って補修などしようものなら即解約です。
     はっきりいって、業者は安普請の物件さえ完成させて家主に引き渡したら、家主のほうから「解約」してもらうことを狙っている
    といっても過言でないわけです。実にあざとい「30年一括借り上げ契約」ですから、騙されないように契約条項をすみずみまでよくチェックするよりないでしょう。

    ●名ばかり管理」横行
    賃貸不動産業界では、すでに物件の7~8割が「管理物件」と呼ばれる賃貸物件になっています。
    ただし、ここでいう「管理」とは、マンションのメンテナンスや清掃を定期的に行い、
    管理人を常駐もしくは巡回派遣している管理会社が行っている通常の「マンション管理」とは、まったく別物の「管理」のことをいいます。
     ほとんど何もしないのに「管理」と称して、アパートやマンションなどの1室や1棟物を家主から
    「委託管理」と称して預かり、家賃の代行収受、入退去時の補修、入居者とのクレーム対応などを行うと称し、
    家賃の5%前後のピンハネを行うことをいいます。これが街の不動産業者の生命線といってもよい、安定的な収入源になっています。

    前スレ
    【賃貸】不動産会社が提案するサブリース形式のアパートを巡るトラブルが後をたたず…多額の借金をして建てても家賃が保証されず [転載禁止](c)2ch.net
    http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1431416523/

    【不動産】腐敗を暴露され業界激震、不動産売買で横行する“囲い込み”とは [転載禁止](c)2ch.net
    http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1430378182/

    【「30年間一括借り上げ契約」のあくどい手口。「保証」のアパート・マンション経営は危険。】の続きを読む

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    1: 海江田三郎 ★ 2015/05/12(火) 16:42:03.49 ID:???.net
    http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3648.html
    全国で深刻化する「空き家問題」。とりわけアパートなどの賃貸住宅は5戸に1戸が空き部屋となる一方、
    新規の建築は増え続けている。そのおよそ半数を占めているのが、住宅メーカーや不動産会社が提案する
    “サブリース”形式のアパート。会社は、空き部屋があっても「30年家賃保証」するとして、土地を持っている
    農家などにアパート建設を提案。土地の持ち主は税金対策にもなるしリスクも少ないと、
    多額の借金をしてアパートを建て、運営を会社にまかせる。しかし、取材を進めると、想定されていた家賃が保証されない
    などとしてトラブルが相次いでいる。また、実際の需要を超えて、次々と新しい賃貸住宅が建設され、
    地域の空洞化が深刻な状態となる地域も出てきている。増え続ける「空き部屋」を通じて、日本の住宅政策のあり方を問う。


    群馬県高崎市中心部から徒歩30分。
    もともと田畑が広がっていた地域に、今、サブリースのアパートが立ち並んでいます。
    近所の住民「別に駅に近いわけでもないし、何でこんなに増えたんだか。すごいですよね。」
    10年前にサブリースのアパートを建てた小出銀二郎さん、87歳です。

    農業を営んできた小出さん夫妻。高齢になって、2人で耕すには畑が広すぎると考えたといいます。

    小出銀二郎さん(87)
    「(体力的に)もう限界ですよ。ここのところ余計そういうこと感じる、痛切に。」作付けをやめると土地にかかる税金が大幅に上がるうえ、相続税についても頭を痛めていた小出さん。
    大手不動産会社から、税金対策になると、ある資料を提示されました。資料には、一般のアパートの家賃は年々下がる一方、この会社でサブリースのアパートを建てれば
    30年後も家賃収入は下がらないとする図が書かれていました。
    小出銀二郎さん(87)
    「うちはアパート作る気はないって言ってたんだけど、いくらか足しになるかと。」
    妻 みよさん(83)
    「経験していないうち、これ出されたら信じるよりほかない。」小出さんは建築費1億円余りを会社に支払いました。すべて借金で賄いました。
    妻 みよさん(83)
    「こっちは止まってる。」
    ところが周りにもサブリースのアパートが次々と建てられ、入居者の数は徐々に減っていきました。今では18部屋のうち、3分の1が空き部屋です。
    今年(2015年)3月、小出さんは突然会社から家賃保証の金額を下げたいと告げられました。金額が下がるという説明を受けた記憶はないという小出さん。思いも寄らぬことでした。

    なぜ、家賃収入は下げられてしまうのか。小出さんの契約書です。契約期間は確かに30年間と書かれています。
    しかし、保証するとしていた家賃収入は、10年を経過したあとは2年ごとに改定するとなっていたのです。

    妻 みよさん(83)
    「下がることもあるんだっていうことを会社側から言われれば自分たちだって思わないこともないけど、満室にならなくても
    保証しますと言っているんだから保証すると思うじゃないですか。」サブリースを巡るトラブルを取材すると、ほとんどが家賃収入が減額されるリスクについて十分な説明を受けていないという訴えでした。
    マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられています。
    会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければなりません。しかしサブリースの場合、一括借り上げという貸し借りの契約のため、この法律の対象外となり、
    売買のときのような厳格な説明は義務づけられていないのです。営業ではどんな説明が行われているのか。
    取材を進めると、中には家賃収入は下がらないと言い切るケースもありました。勧誘を受けた人が録音した音声です。

    “サブリース”会社の社員
    「ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか、建物が例えば古くなったから、そういう理由での家賃の変動というのも存在しません。」
    勧誘された人
    「アパート過剰供給になって入らないんじゃないかと私は思うので、えらい心配なんですよ。よって家賃収入も減額されるんじゃないかって心配なんですよ。」

    “サブリース”会社の社員
    「私の話聞いてました?家賃は約束通り入ります。その辺の不動産屋と一緒にされては困るんです。」家賃を減額され、
    サブリースの契約を解除せざるをえなくなった人もいます。関東地方に住む男性です。8,000万円を借金してサブリースのアパートを建築しました。
    アパートの大家
    「ここは空いていますね、ここも空いてます。それから向こうも全部空いています。」

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